房改办
2005-4-9

    　随着住房制度改革工作的不断深化，我省向职工出售现住房工作已基本完成，但公有住房的售后管理的现状不尽如人意，已成为购房职工心中的担忧和售房单位发展中的包袱。这个问题不解决好，不利于维护房屋产权人合法权益，也必将成为影响进一步深化住房制度改革、提高住房保障能力的制约因素。本文根据现行的有关政策规定，结合省级机关工作实际情况，对按照《省级机关出售公有住房实施细则》规定，向职工出售的公有住房的售后管理的现状、存在的问题和解决的办法，从售后维修养护暨维修基金管理这一角度，对此项工作尚未从售房单位剥离的，售房单位如何加强这方面的工作，进而实现向专业化、市场化、社会化过渡的问题做初步的探讨。
   　 一、 当前省级机关公有住房售后管理现状分析。
  　 （一）公有住房售后管理对象的多样性。
    1、房屋状况的多样性。
    从房屋来源上看：有单位自建房、单位购商品房。
    从成新质量上看：建成年代跨度达半个世纪，成新质量差别很大。
    从结构分类上看：从钢混到各等级砖混、砖木，从高层到平房。
    从地域分布上看：有的相对集中、连结成片，达到一定规模，形成物业管理区域，售房单位可实行独立的物业管理；有的零星穿插于其它的物业管理区域之中。
    2、管理单位情况的多样性。由于公有住房售后管理工作尚未实现专业化、市场化、社会化的目标，现管理单位仍为售房单位，其中有的单位已改制为股份制、民营性质，在售后管理工作，各单位的重视程度、管理水平以及配备的人必、物力情况参差不齐，管理效果大不相同。
    3、维修基金构成的多样性。有的房屋只有出售公有住房时缴存的维修基金，而单位近年购入商品房再出售给职工的，除出售公有时缴存的维修基金外，还有单位购商品房时缴存到市维修基金专户的“物业维修基金”。单位在出售公有住房的过程中，不同房改年度从售房款中提缴维修基金的方法也不相同。
  　 （二）当前公有住房售后管理中存在问题的几种表现：
从出售公有住房始到现在，公有住房售后管理的理念已从由售房单位负责发展到由业主自治管理，与此同时出台了相应的政策规定。但由于房改政策的进行性（房改政策是一个不断深化、发展的过程）、人们观念的滞后性（几十年实物分房所形成的思维定式和习惯），加之由于政策引导（公房出售期间阶段性工作目标是以加快售房为重点）等原因，这些公有住房售后管理规定没有得到很好的落实，新的管理模式没有建立起来。在旧观念与新体制碰撞中、老模式与新情况的冲突中，公有住房售后管理工作的现状与科学化、专业化、社会化的管理目标，与政策规定和社会发展现实的要求，与购房职工的需求相比，还有很大的距离，其基本表现初步归纳有以下十种。
    　表现之一：责权不明，售房单位责任无限化。房屋的物业管理和维修责任、维修基金的管理、内外关系的协调等等，还是由单位包了下来。单位既是婆婆、又是管家、还是施工队，发展下去必然会出现的情况是：售房单位因人力、财力不堪重负或由于管理体制改变半途撒手，而此时购房职工业主意识未能建立，没有独立生存能力，其结果最终将损害职工利益。
   　 表现之二：虽然有些物业管理区域成立了业主委员会或业主管理小组，但由于业主缺乏正确的维权意识，业主组织的履职能力弱，加之外部环境的引导和支持不够，仅有其组织形式，未能真正行使职责、发挥效能。
    　表现之三：现公有住房售后管理单位没有摆正位置，真正确立为业主服务的意识，还停留在“我管理你服从、我规定你遵守、我安排你接受”的代民做主的观念上。工作情况不向业主报告、工作安排不与业主协商，没有取得业主的理解支持。不是服务不到位，就是吃力不讨好。还有的就是侵占业主利益，利用物管区域的设施、场地、空间进行的经营活动没有征得业主的同意，没有按有关规定分配、使用其收益。
   　表现之四：售房单位已改制，公有住房售后管理无人问津。
　　表现之五：维修基金只有单位总账，但按幢建账、分户核算、定期公布工作未落实。其原因一是前阶段工作重点是房屋出售，工作注意力没有放到此项工作中。二是维修基金按幢建账、分户核算工作是一件建立时繁亢、使用时琐碎的工作，涉及房产和财务人员，而单位从事此项工作的基本上都是非专职人员，或者不了解维修基金管理的规定，或者虽然了解但不能集中投入时间和精力执行规定。三是不少单位房改工作人员做了调整，单位公房出售的基础档案保存不完整、整理不及时、情况交接不全面，新接手人员无法开展此项工作。四是部分单位和购房职工对“按幢建账、分户核算”的要求和含义不明了，把单位的维修金总账上的资金理解为单位内部所售房屋维修养护时的共有资金，可以互助共有，出现越界（幢）占用、寅吃卯粮的情况。随着房屋维修养护的矛盾逐步显现，对维修基金的权属将会产生纠纷。
　　表现之六：维修基金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新和改造，房屋小修、公有住房售房之前已存在的和保修期内的维修项目等不在此列。对于此项规定不少单位和购房职工不甚了然。
　　表现之七：没有以整个物业管理区域为单位归集、使用维修资金，有些单位在对共用物业维修、养护时，未将同一区域中未缴交维修基金的业主（如非住宅物业和未出售公有住房的所有人）列入维修费用分摊对象，侵占了已缴交维修基金业主的利益。
　　表现之八：因当前维修基金使用中，无论项目大小、金额多少，支用手续一样。单位因办理手续复杂，对应修项目能拖则拖，造成脱修脱保，影响对房屋的养护。
　　表现之九：现管理单位为售房单位的，没有以“业主”为服务对象，对非本单位职工的购房职工（外单位和购买上市已购公房的购房职工）的维修要求未予受理。
表现之十：现行的省级机关维修基金管理规定中没有续缴的规定，维修基金只有出账、没有进账，久而久之坐吃山空，使房屋养护维修后继乏力。
    　二、 加强公有住房售后管理的对策。
公有住房售后管理有总体目标是按照《江苏省物业管理条例》要求，实现业主自治管理，进而从根本上解决公有住房售后管理的问题。但这一目标的实现不是一蹴而就的，为稳步、扎实、顺利地实现这一目标，应根据当前人们思想观念和房屋管理水平的现状，制定阶段性的目标，逐步规范、引导，分步实现。为此，要首先从明晰住房养护责任和权利、规范维修基金管理行为这一基础层面入手，解决新旧管理体制的衔接问题，夯实基础。与此同时，全面开展业主自治管理理念的宣传、业主自治管理组织的培育和业主自治管理能力的引导与扶持，逐步向全面实现业主自治管理过渡。
   　 本文着重从现阶段公有住房售后维修养护责任暨维修基金管理这一方面，对售房单位和购房职工如何进一步明晰责权、规范行为、加强管理，逐步向专业化、市场化、社会化物管目标过渡，进而全面实现业主自治管理的问题，做初步的探讨。本文以《江苏省物业管理条例》等有关规章、规定为构架，以公有住房售后维修养护暨维修基金管理为核心内容展开，上述有关文件已做规定的其它内容不再赘述。
   　（一）理顺关系、明晰责权。
    　针对当前多数单位已售公有住房管理工作尚未从售房单位剥离的实际情况，可采取以下过渡管理办法：
    　1、公有住房售后维修养护和维修基金管理责任仍由售房单位承担，但对工作中的各种事项要及时向业主公告。有关业主共同利益的重大事项须经征询相关大多数（暂设定为70%）业主书面同意后方可实施。
    　2、有些单位出售的公房零星穿插于其它物业管理单位之中，一旦此类房屋或其毗连房屋的公共设备、公用设施需要维修，在维修基金的使用上将产生矛盾。因此，如售房单位在同一系统，可在其后勤主管部门的协调下进行整合，在主要物业管理单位、零星售房单位、业主三方协商一致的前提下，向主要物业管理单位移交管理责任，划转维修基金。在未整合前，物业管理区域按规定使用维修金时，购房职工可按应摊付的数额，向各自公房售房单位申请使用购房时所缴的维修金。
    　3、在业主自治管理已成熟的物业管理区域，购房职工的房屋养护管理责任可交由其业主委员会负责。
   　（二）按幢建账、分户核算。
由于本文已分析过的原因，大多数售房单位尚未做到维修基金“按幢建账、分户核算”，而这一规定是售房单位和购房职工明晰责权的依据，有利于维修基金的使用管理和保护购房职工的权益，并为公有住房售后管理实现业主自治奠定基础。在已售公有住房管理工作尚未从售房单位剥离的情况下，单位仍应承担维修基金账务处理工作。为此，应尽快督促、指导、帮助售房单位完成此项工作，做到按幢建账、分户核算、及时记账、定期公布。在业主自治条件具备时，可完整地移交总账和明细账目。
   　（三）责权一致、按章管理。
房屋公共设备、公用设施需要维护时，由于所出现的问题对不同的业主的即时损害不同，各个业主对其应履行的维护义务的积极性也不同。如屋顶漏水，非顶层的业主对修缮的积极性可能就不高；而对疏通公共下水道的项目，情况就又不一样。物管单位在进行此类公共设备、公用设施维护时，可能在实际操作中无法征得业主的一致认同，按现行的维修基金使用规定，将无法进行维护，这种情况在我们实际工作中多有表现。因此，根据《建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知》和省物业管理条例有关精神，对出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形，根据责权一致的原则，物管单位在已尽了意见征询和宣传告知的义务后，为了维护大多数业主的长期利益，在业主书面同意率不足的情况下，也可具情办理维修基金支用手续，先行维修。
  　 （四）蓄水储能、增强能力。
在正常情况下，房屋的维修、养护是一个相当长期的过程，并且使用年限越长，维修、养护所需资金越多。为了合理、有效地管理、使用维修基金，使其能为房屋的长期维修、养护提供经费保障，应做到以下几点：
    1、按规定用途计划使用。规范、合理的维修基金申请使用运作程序是实行有效管理的重要手段。物管单位应根据房屋成新状况和养护规范，经业主大会同意（暂无此类组织的，可采取公告征询意见的方式），拟制房屋共用部位和共用设施设备维护年度计划，列明项目，明确经费来源，按申用规定和程序使用维修基金。
    2、公有住房售房之前已存在的和保修期内的维修项目的维修费用，经审核后在公有住房售房款中支用。
    3、维修基金的利息结息时，由账务管理单位及时按各业主本金额度分解，记账到户。
    4、物管单位要做到“以管养管”，经业主同意、有关部门批准，利用物管区域的设施、场地、空间进行的经营活动的收益应向业主公布账目，按规定比例纳入维修基金，摊入各幢维修基金收入，记账到户。
    5、同一物业未缴交维修基金的业主（如非住宅物业和未出售公有住房），其应承担的维修费用，按业主拥有的房屋建筑面积比例分摊，不得挤占缴交维修基金的业主的利益。
    6、维修基金使用达到一定比例后，应向业主续筹。
    7、建立《房屋日常维修费》。为使物管单位能及时养护房屋，避免出现脱修脱保现象，可建立《房屋日常维修费》，用于房屋小修和日常维护以及临时出现的维修项目的前期垫支费用。
其方法为：（1）经业主和业主大会或业主代表大会同意。实现区域物管的在物管协议中约定、未实现区域物管的单项通过、现暂未成立业主组织的由物管单位公告征询相关业主意见书面同意。
   （2）筹集。根据房屋成新状况，按月向业主按各自拥有房屋建筑面积收取，此项费用可单项收取，也可在物管服务费中一并收取。对于暂无法按以上办法收取的，应允许物管单位在征询业主意见后，按年度从维修基金中预提，提取额度不超过本金利息数。
   （3）管理使用。物管单位在授权范围内自主使用，收支情况要及时记账、定期公布，年度结余转入下一年度。
    8、公房出售后，房屋室内部分将由业主自行维修，物管费的缴交和维修基金的续筹也需业主负担，购房职工的房屋使用成本增加了。因此，应提高职工工资中的住房消费含量，以增强其维持和改善其居住条件的能力。