党政机关办公院区的物业管理（以下简称机关物业管理），涉及办公用房及与之配套的设施、设备和相关场地的维修、养护和管理，涉及相关区域内环境卫生、绿化、公共秩序的维护以及根据需求提供的特约服务，是机关后勤服务的经常性工作，是机关事务工作的重要组成部分。全面推进党政机关办公院区实施物业管理，对保障机关高效运转、降低行政成本，对加强行政事业性国有资产管理，并确保其保值、增值，提高使用效率，具有十分重要的意义。
    一、目前机关办公院区物业管理现状
    8月中下旬，我们结合局组织的“坚持科学发展观、建设资源节约型机关”的专题调研，对省级机关和部分省辖市、县（市）机关办公院区管理的情况进行了调查摸底。以省级机关为例，据不完全统计，省级机关（不含直属事业单位）办公院区的管理，主要有三种模式。一是自主管理。这种模式，2002年6月占57.5%，目前占49.2%。二是委托管理。这种模式，即将部分服务项目委托给专业公司管理。2002年6月占30.4%，目前占35.6%。三是全部引进社会物业管理公司管理。这种模式，2002年6月占12.1%，目前占15.2%。调查结果表明，目前机关办公院区实施真正意义物业管理情况并不理想，行政化、封闭式的内部管理模式在机关院区管理形式中仍然占有绝对份额，故在机关办公院区的管理上不同程度地存在着资源配置不合理浪费多、服务标准乱、费用开支高、保障效率低等问题，不能适应机关对后勤服务的需求，与市场经济体制要求、政府职能转变及国家对后勤服务改革的总体要求不符。
    二、形成目前状况的原因
    对机关办公院区推进实施物业管理工作，开展已经几年，但效果一直不理想。通过座谈了解，省级机关办公院区实施物业管理步履蹒跚，主要有以下几个方面的原因：
    1、思想观念滞后。机关工作人员长期习惯于享受供给型的无偿服务，对物业管理是商品，需建立经费结算制度，实行有偿服务不理解，从而自觉不自觉地在机关实施物业管理上设置障碍。
    2、体制改革不到位。2000年的机关改革，虽然通过成立服务中心，使机关服务职能得以分离，但多数服务中心仍依附于机关，且沿袭原有的项目和方式，没有按市场经济模式运作，没有成本核算和实行有偿服务，物业管理的路子没有走开，机制也尚未形成。
    3、人员分流困难。实施物业管理，将导致为数众多的机关服务人员分流，影响其切身利益，如果处理不当，将不利于机关的和谐和稳定。为避免矛盾，不少机关对实施物业管理能拖则拖，迟滞了社会化的进程。
    4、经费难以保证。自主管理通过养人搞服务，机关管理成本主要反映为人员工资和各种福利，虽数额不小，但可由财政保障。实施物业管理主要体现为花钱买服务，其费用虽比前者明显降低，但却要超出财政部门不计人员成本的自主管理的费用标准。如果财政政策不作相应调整，机关院区实施物业管理将不得不固步自封，停滞不前。
    5、机关存在行政指挥不畅的顾虑。机关院区管理作为机关后勤服务，具有很强的政治性，必须服从行政指挥。但物业管理按市场经济规律运作，需要按商品交换原则办事，在特殊情况下，机关院区实施物业管理难免与行政指挥发生矛盾和冲突。
    6、存在对社会物业管理公司的不信任感。由于物业管理在我国大陆是一个新生事物，市场发育处于起步阶段，相关法律法规还很不健全，加上物业管理行业准入门槛低，各类物业公司鱼目混珠，参差不齐，公众信任指数低（2003年被中国消费者协会列为“3.15”投诉最多行业之一）。而机关办公院区因其特殊性，在管理要求上与市场实际状况存在着很大差异，故而对社会物业公司不信任，也阻碍了物业管理工作的推进。
    三、推进机关物业管理的措施
    推进机关办公院区物业管理，重在针对存在的问题及其原因，有的放矢地拿出解决的措施和方法，增强工作的针对性和有效性。
    1、要夯实基础，坚持教育先行，加强舆论宣传，切实提高机关领导、工作人员和后勤服务职工对物业管理重要性、必要性的认识，激发实行物业管理的内在动力。
    2、要转换机制，坚持市场导向，按照建立现代企业制度的要求，推动现有管理单位完善内部劳动、用工、分配制度，增强市场竞争和服务保障能力，提高物业管理质量和水平。同时，要打破自我保障、自我服务的传统格局，积极引进社会力量为机关服务，促进机关物业管理的集约化、规范化、专业化。 
    3、要攻克难点，坚持以人为本妥善安置分流人员。可以制定相应政策，将原机关后勤服务人员纳入物业管理范畴，解除他们的后顾之忧，为物业管理创造温馨和谐的氛围。
    4、要抓住关键，坚持制度铺路，尽快制定完善扶持和加快机关物业管理的规章制度，为机关物业管理提供牢固的制度框架，使之有章可循，稳步推进。要合理确定机关物业管理的经费标准，使机关能够运用此项经费购买满足工作需要的物业服务。
    5、要积极引导，坚持以点带面，积极推进。机关和业务主管部门要加强对机关物业管理的具体指导，帮助解决实际困难和问题，引导各级机关因地制宜，先易后难，分步实施，逐步完善适合本地区本部门实际的物业管理的规模和方式，不断提高机关物业管理的社会化水平。由于机关办公院区的特殊性，可以针对机关物业管理成立江苏省机关物业管理行业协会，专门指导机关物业管理的推进、协调工作，同时吸纳机关院区管理服务部门、物业管理部门为会员单位，借助大众力量，探索并推进机关院区物业管理新路。
四、管理局在推进机关物业管理过程中可以发挥优势
    根据形势任务的发展变化及需求，搞好机关办公院区管理，推进实施与时代相符合的物业管理具有可行性，也十分必要。管理局作为全省机关后勤指导及省级机关后勤管理部门，大有作为。根据目前存在的现状及原因，对推进党政机关办公院区实施物业管理可采取分步走，先易后难。条件成熟先行，不成熟的逐步创造条件推进这项工作。
    1、物业管理的内容是由产权人（业主）与物业管理机构在物业服务合同中约定。一是对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内环境卫生和秩序，包括接待、会议、保安、绿化、保洁、交通及车辆管理等服务，其实就是后勤管理和服务的重要内容。
    2、物业管理就是由业主通过选聘物业管理机构的方式来实现的活动。管理局作为全省后勤工作指导部门，负责省级机关后勤管理且作为省级机关办公院区物业产权人（业主），对推进实施物业管理具有得天独厚的优势。管理局已有成功先例。局属物管中心对相关办公院区实施物业管理经验可以借鉴。如2002年，管理局建设的苏兴大厦落成，8家省级机关厅局进驻，局物管中心参与对大厦实施物业管理几年来，实行规范管理与服务，做到资源共享，不仅使得驻地单位减轻了机关事务工作的压力，节约了人、财、物，而且得到优质服务，管理局服务职能得到体现，同时，物管中心也取得良好社会和经济效益。三年来，分别获得团省委、省级机关团工委“青年文明号”，“省级机关立体绿化先进单位”，“鼓楼区优秀物业管理处”、“南京市物业管理优秀大厦”、“江苏省物业管理优秀大厦”称号，塑造了机关物业管理服务品牌。在今后，对新建办公院区，从日后管理角度考虑可采取提前介入的办法，一方面为日后使用、管理带来方便，另一方面对物管中心自身发展，解决实际问题有很大帮助。
    3、针对机关办公院区管理的特殊性，扶持和强化局物管中心在省级机关办公院区管理服务职能，借以推进这项工作具有可行性。我局物管中心在原有公房管理基础上，于98年开始介入物业管理行业，在住宅和办公区域经过多年运作，积累了物业管理经验，取得良好业绩，得到业主和领导肯定。他们的优势是：
    ①熟悉物业管理运作程序，具有成功实施住宅及机关办公院区物业管理先例，积累了相当物业管理经验，已经形成一套完善的与市场相适应的运作机制。
    ②长期为机关服务，熟悉机关院区管理要求和规则，在运作过程中，可以结合机关特点，沟通协调方便。
    ③作为老的机关后勤工作服务单位，人员素质、安全性能、服务质量、管理规范等方面有保障。
但由于物管中心是老单位，负担过重，人员老化，聘用人员无保障，特别是今年遇到的资质问题，影响了单位的健康发展。可以通过：
    ①整合相关局属单位，优化资源配置，实行资源共享，借助有关单位企业资质，申请注册国家物业管理二级以上资质。
    ②加大内部改革力度，发挥现有资产优势，合理分流富余人员，引入新生力量。
    做大做强并充分利用物管中心现有资源，以省级机关为平台，起好以点带面的作用，对促进现阶段推进机关办公院区实施物业管理步伐，进一步提升管理局后勤管理服务职能，对增强物管中心发展后劲也具有十分重要作用。
    实践证明，在市场经济条件下，机关办公院区管理实现物业管理是获得高标准、高质量、专业化、规范化服务的唯一正确的途径。不仅如此，推进实施物业管理，还是优化配置社会服务资源，加快发展现代服务业，促进社会化大生产的迫切需要。基于机关院区管理的现状，全面推进机关物业管理，并使之逐步社会化，成为做好党政机关办公院区后勤服务工作的一项紧迫任务。

调研人员：徐东红  沈伟新  沈久祥
张圣峻  黄  石  崔庆生
                     二○○五年十一月